주택임대사업자의 주택임대소득은 종합소득세 과세대상에 해당하는 경우 5월 말까지 종합소득세를 신고 납부해야 합니다. 과세대상은 임대소득이 월세인지 보증금인지에 따라 달라지게 되는데 다음과 같습니다. 1. 과세대상
월세 부부합산 2주택 이상 소유자 2.1주택 소유자로서 고가주택(과세기간 종료일 또는 양도일 현재 기준시가 3억원 초과) 및 국외소재주택의 임대소득보증금 부부합산 3주택 이상 소유자로서 보증금 합계 2억원 초과분의 60%에 대하여 정기예금 이율을 곱하여 과세(단, 40제곱미터 이하로 기준시가가 9억원 이하인 소형주택은 주택수 산정과 보증금 계산에서 제외된다)
오피스텔의 경우 임차인이 상시 주거용으로 사용했다고 하면 주택 임대 소득 과세 대상에 해당하는, 다세대 주택은 주택 임대 과세 대상 주택 수 판단 시 한개의 주택으로 보고 보증금 과세 대상에서 제외되는 소형 주택 판단 시에도 하나의 주택과 보게 됩니다. 공동 소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하고 만약 지분이 가장 큰 사람이 둘 이상이면 각 소유로 계산합니다. 이때 합의 아래 그들 중 한명을 해당 주택의 임대 수입 귀속자에 정하는 경우에는 그 소유도 계산하게 됩니다. 임차하거나 전세를 받은 주택을 다시 전대하거나 전세할 경우 임차하거나 전세를 받은 주택 임차인이나 전세를 받은 사람의 주택으로 계산합니다. 보증금에 대한 수입 금액은(임대 보증금-3억원)x임대 일수 x60%x1.2%(2021년 정기 예금 이율)/365로 계산합니다. 3억원을 뺄 때 보증금을 받은 주택이 2주택 이상이면 전세금의 누적 수가 가장 큰 주택 보증금부터 순서대로 공제됩니다. 주택 수의 계산은 부부 합산 하지만, 수입 금액의 계산은 각각 개별적으로 계산하므로 3억원도 각자 계산하고 만일 공동 명의로 주택을 임대할 경우에는 사업장을 기준으로 3억원만 공제합니다. 2. 주택 임대 소득 계산 2019년부터 총 수입 금액 2천만원 이하의 주택 임대 소득은 분리 과세와 종합 과세 중에서 납세자가 선택할 수 있습니다. 종합 과세 시 종합 과세 대상 외의 소득과 주택 임대 소득을 가해 누진 세율(6%~45%)을 적용하고 분리 과세시의 주택 임대 소득은 14%의 세율을 적용합니다. 그러므로 분리 과세와 종합 과세에 의한 세액을 계산하고 유리한 편에 신고하면 됩니다.
구분분리과세(수입금액 2,000만원이하) 종합과세등록된 임대주택 미등록 임대주택 수입금액 월세 및 간주임대료월세 및 간주임대료월세 및 간주임대료 필요경비 수입금액의 60% 수입금액의 50% 실제필요경비 또는 추계시경비율 소득금액 수입금액 – 필요경비 수입금액 – 200만원 소득금액 – 4백만원 소득금액 – 소득공제 산출세액 과세표준 x 14% 과세표준 x 14% 과세표준 x 기본세율(6~45%) 공제, 감면주택 임대주택 임대주택 임대감면
등록된 임대주택에 해당하기 위해서는 임대주택 등록사업자(단기민간임대, 장기일반민간임대, 공공지원민간임대)에 해당하며 소득세법에 따른 사업자등록이 되어 있어 임대료 및 임대보증금 증가율이 5%를 초과할 수 없습니다. 주택임대사업자의 종합소득세 신고 방법에 대해 알아봤습니다. 각자 자신에게 해당하는 유형을 파악하여 유리한 방법으로 신고하세요. 감사합니다。
