아파트와 같은 거주 목적의 건물에는 입주민들이 그 안에 살고 있기 때문에 미관상 좋지 않다는 이유에서 시작되어 크게 균열이나 파손된 부분에서 위험하다고 느낄 수도 있습니다. 이러한 아파트 보수를 둘러싼 분쟁은 전혀 줄지 않은 상황입니다. 입주만 기다리던 입주민들로서는 아파트 결함이 발견되면 화가 날 수밖에 없는데요.
그렇다고 감정적으로 대처하거나 안이하게 대응하면 경제적으로 주거에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문에 법조계에 아파트 하자보수 소송에 대한 조력을 구해보는 것도 한 방법입니다. 건물을 짓는 과정에서 과실로 발생한 건축물의 결함을 보수하는 것을 의미하는 이러한 하자보수 중 공동주택의 경우 사업주체가 보수책임을 가지고 있습니다.
부담하는 하자의 범위와 시설공사별 하자담보책임기간에 대해 각각 다른 경우가 있으므로 주의가 필요합니다. 일단 철골과 철근콘크리트, 조적공사 등은 5년의 기간을 두고 있으며 급수와 배수, 난방과 냉방, 전기, 공조, 창호, 소방, 단열, 정보통신 등이 포함된 공사는 대략 3년에 해당하고 마무리 공사는 2년이 됩니다. 바닥 혹은 기둥과 같은 건물의 주요 구조부나 내력벽, 기반공사의 하자는 보통 10년의 기간이 있습니다.
하자보증책임기간이 지난 경우 해당 건물에 대한 하자보수를 요청하기가 어려울 수 있는데요. 하자보수를 요구한 경우 사업주체는 보수를 청구받은 날로부터 3일 이내에 하자보수하거나 보수일정을 공고하는 등의 대책을 세워야 합니다. 간혹 하자보수의 책임을 공사업자에게 전가하는 등의 상황이 발생할 가능성이 있습니다.
아울러 하자담보책임기간에 대해 소송이 일어나는 경우도 있습니다. 그럴 때를 대비하여 내용증명 또는 손해배상청구까지 기간 내에 권리를 행사했음을 보여주는 증거를 남길 것을 권장합니다. 우선 소송을 제기하기 전에 하자심사 분쟁조정위원회에 심사를 신청할 수 있습니다. 수집한 하자증거자료를 토대로 조정위원회에서는 해당 사실조사와 감정을 진행하게 됩니다.
그에 따라 시공업체의 책임이 확인되면 하자보수 명령을 내리게 되는데요. 시공업체는 위원회에서 하자보수 청구를 받은 날로부터 15일 이내에 보수에 대한 계획을 서면으로 통지하도록 하고, 이후 60일 이내에 보수를 진행해야 합니다. 만일 이러한 절차를 거치지 않고 조치를 취하지 않으면 과태료를 부과하게 됩니다. 이 부분에서 여전히 처리가 안 되면 아파트 하자보수 소송으로 진행해야 할 겁니다.
아파트 하자보수 소송이 제기된 사례를 살펴보겠습니다.경기도에 위치한 아파트 입주자 노씨는 시공사의 부실시공으로 아파트에 벽이 일어나 누수가 발생했다며 시공사와 대한주택보증주식회사에 보수를 요청했다고 말했습니다. 하지만 하자보수가 제대로 이뤄지지 않자 해당 아파트 입주자대표회의에서 시공사와 대한주택보증주식회사를 상대로 소송을 제기했는데요.
1심 재판부는 붕괴 우려가 있고 하자보수의무가 인정되는 경우에는 건물이 붕괴되도록 보수의무를 인정하지 않은 상태에서 방치하는 결과가 된다며 원고 승소 판결했습니다. 하지만 2심 재판부는 아파트가 무너질 우려가 있어야 하는데 하자보수 책임기간을 허용하라고 원고 패소 판결을 내렸습니다.
대법원 판결문을 보면 내력 구조별 하자담보 책임기간 등을 규정하고 있는 주택법령의 경우 내력 구조부에 발생하는 중대한 하자에 대해 가중 책임을 지려는 취지라고 밝혔습니다. 따라서 건물이 붕괴될 우려가 있는 중대한 하자에 대해서만 하자보수의 책임을 지도록 제한하는 취지는 아니라고 판단했습니다.
그럼에도 하자보수에 대한 책임기간을 5년이나 10년의 하자에 해당하려면 건물이 무너질 우려는 있어야 함을 전제로 한 원심의 판단은 법리를 오해한 잘못이 있다고 밝혔습니다. 즉 대법원은 해당 아파트 입주자대표회의가 보수비용을 지급하도록 시공사와 하자보수보증계약을 체결한 대한주택보증주식회사를 상대로 제기한 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 원고 승소 판결 취지로 사건을 고등법원으로 돌려보냈습니다.
공동주택관리법에 따르면 하자는 내력구조물에 대한 하자와 시설공사에 대한 하자로 구분돼 있습니다. 공동주택 등 건물의 구조 전체나 일부가 붕괴된 경우나 구조상의 안전 위험을 초래할 가능성이 있거나 알려진 균열이나 침하 등이 하자에 포함됩니다. 이와 관련된 법률 사안은 국민의 안전을 보호하기 위한 취지에서 제정된 법률 내용 중 하나입니다.
결함이 발생한 경우 주택법에서 보수의무규정을 명시하고 있으므로 하자의 중대성, 시설물 교체 가능성 등을 고려하여 사용승인일로부터 10년 이내에 주택건설사업주체가 이를 보수하고 손해를 배상해야 합니다. 시공사 측도 하자보수 기간이 법률로 정해져 있어 하자를 어디까지 해야 하는지, 하자의 책임은 누구에게 있는지 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
하자보수 이행각서 대다수가 법적 구속력이 없다고 할 수 있지만 개인이나 기업으로 구성된 계약에 필요한 양식입니다. 하자보수 이행각서는 서로 합의하에 작성한 각서로 하자보수 관련 내용을 제대로 실행하지 않았을 경우 이에 대해 책임을 져야 한다는 점에 유의해야 합니다. 하자 발생 시 이를 전면적으로 해결했다는 약속을 확인받기 위해 이러한 하자보수 이행각서를 작성하는 것입니다.
위 사안에서 알 수 있듯이 하자가 있는 경우에는 적절한 대처가 필요하며 원활한 보수가 이루어지지 않거나 보상이 이루어지지 않은 경우에는 아파트 하자보수 소송 관련 경험과 지식이 있는 법률대리인과 동행하여 준비해 보는 것이 좋습니다.
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