주택임대사업자종합소득세신고
주택임대사업자도 다른 사업자와 마찬가지로 5월에 종합소득세를 신고해야 하는데 2020년 귀속, 2021년 종합소득세 신고기한은 5월 31일까지입니다. 주택임대사업자의 종합소득세 신고 및 계산방법의 큰 틀은 다른 사업자와 동일하지만 실제 종합소득세 신고시 주택수 계산, 보증금/월세에 따른 과세대상 여부 판단의 어려움, 분리과세 선택에 따른 유불리의 판단 필요 등으로 인해 종합소득세 신고가 복잡하게 느껴질 것입니다. 또한 주택임대사업은 필요경비로 산입할 수 있는 요소가 제한적이기 때문에 납세자는 과도한 세액이 부담될 수밖에 없을 것입니다. 더욱이 주택임대사업자의 경우 어떤 종합소득세 신고방법을 택하느냐에 따라 소득세의 많고 적음이 좌우될 뿐만 아니라 이에 따른 판단요소가 많아 오판단 시 세금을 추징당할 위험이 높은 대상이라고 할 수 있습니다.
주택임대소득종합소득세 과세기준 주택임대소득에 대한 종합소득세 과세기준은 보유주택 수(부합산) 및 임대주택의 월세·보증금 형태에 따라 달라집니다. 1주택자는 국내 소재 고가주택(과세기간 종료일, 양도일 현재 기준시가 9억원 초과) 또는 국외 소재 주택임대소득에 대한 월세수입이 과세되며, 2주택자의 경우 월세수입은 과세되지만 보증금 등 간주임대료 수입은 과세되지 않습니다. 또 3주택 이상 소유자는 월세 임대수입 또는 보증금 등의 합계가 3억원을 초과하는 경우 간주임대료에 대해서도 추가 과세됩니다. 주택임대소득 종합소득세 과세기준 산정 시 유의해야 할 점은 반드시 부부 합산하여 주택 수를 계산해야 한다는 점입니다.
- 기준시가(공시가격) 9억원 초과 및 국외소재주택은 1주택자도 종합소득세 과세2) 소형주택(주거전용면적 40㎡이하 기준시가 2억원이하 주택)은 주택수 산정과 보증금 계산에서 제외
2021년 종합소득세 신고 시 적용되는 변경된 주택 수 계산 방법
2020년귀속분부터는 다음 중 하나에 해당하는 경우 소수지분자의 주택도 주택수에 가산합니다.
- 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연간 600만원 이상 – 기준시가 9억원 초과 주택의 30% 초과 공유지분 소유
- 다만, 부부가 공동소유하는 주택에 대해서는 위 규정에도 불구하고 다음 절차에서 부부 중 1인의 소유주택으로 계산한다.
- ① 부부 중 지분이 보다 큰 자② 부부의 지분이 동일한 경우 부부간의 합의에 의하여 소유주택에 가산하기로 한 자
- ※ 유의 사항
- ■ 주택임대소득 과세 대상 여부 판단 시 주택 수는 임대주택 수가 아닌 본인과 배우자의 보유주택을 합산하여 판단합니다.
- ■ 주택 임대 소득 판정 시 주택 수에는 농가 주택을 제외하지 않습니다.
- ■ 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용할 경우 주택임대소득으로 과세합니다.
© ethanrobertson, 출처 Uns plash
주택임대사업자 종합소득세 신고방법 주택임대사업자는 종합소득세 신고시 주택임대소득 총수입금액이 2천만원을 초과하느냐에 따라 신고방법이 달라집니다. 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 종합과세방법을 적용하고, 2천만원 이하인 경우에는 분리과세와 종합과세 중 유리한 방법을 선택할 수 있습니다.
분리과세 선택 시 종합소득세 계산방법 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 분리과세 선택이 가능합니다. 분리과세 선택 시 종합과세 시 누진세율(6%~42%)이 아닌 14%의 단일세율이 적용됩니다.
결정세액 = 과세표준x세율(14%) – 세액감면
여기서 ‘과세표준’은 [소득금액-기본공제(4백만원 또는 2백만원)]로 결정되는데, 분리과세주택 임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우는 2백만원 공제, 나아가 등록임대주택 요건을 충족하는 경우는 4백만원을 공제합니다.
또한 과세표준을 결정하는 ‘소득금액’은 ‘수입금액-필요경비(50%, 60%)’로 정해지고, 이 경우 수입금액에 50%(등록임대주택의 경우 60%)의 필요경비율이 적용됩니다.
최종적으로 주택임대소득 이외에 종합과세대상소득이 있는 경우 종합과세대상 결정세액과 주택임대소득 분리과세 대상 결정세액을 합산하여 종합소득세를 신고·납부합니다.등록 임대 주택 요건
- 지자체와 세무서 모두에 임대사업자 등록한다.
- 2. 임대보증금 또는 임대료의 연증가율이 5%를 초과하지 않아야 한다. 이 경우 임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가, 임대보증금과 월 임대료 전환은 ‘민간임대주택법’ 준용분리과세에 따른 종합소득세 신고방법의 단점 주택임대소득 분리과세 선택시 종합과세방법과 달리 의료비 세액공제, 교육비 세액공제 등을 적용할 수 없습니다. 따라서 주택임대소득이 2천만원 이하라도 다른 종합과세소득이 있다면 세액공제 적용 등이 가능한 종합과세방법이 더 유리한지 세무사와 상담을 받아볼 필요가 있습니다.
종합과세에 따른 종합소득세 계산방법 결정세액 = 과세표준X세율(6~42%) – 공제·감면세액
▶ 과세표준=종합소득금액-소득공제
▶ 종합소득금액 = 주택임대소득금액 + 종합과세대상 타소득금액 (근로소득, 타사업소득 등)
▶ 주택임대소득금액 = 주택임대수입금액 – 주택임대필요경비
종합과세에 따른 종합소득세 신고 시에는 정식 장부에 의한 복식부기 방법과 간편 장부에 따른 기준경비율 또는 단순경비율에 의한 방법이 적용됩니다. 복식부기의무자의경우정식장부를작성(기장)하고이를근거로실제소득금액과경비를산정하여신고하여야합니다. 반면 정식 장부에 따라 필요경비를 계산할 수 없을 때 업종별 경비율을 통해 소득금액을 계산할 수 있는데, 이에 따른 방식이 기준경비율 또는 단순경비율에 따른 종합소득세 신고가 되는 것입니다. ‘기준경비율’은 주요경비는 증명에 의해 필요경비를 인정하고, 기타경비는 경비율에 의해 필요경비를 인정하는 것이며, ‘단순경비율’은 전체 필요경비를 경비율에 의해 인정하는 제도입니다.
기본적으로 수입금액에 따라 단순경비율(종합소득세 안내문 E타입) 또는 기준경비율(종합소득세 안내문 D타입) 혹은 복식부기의무자(종합소득세 안내문 S, A, B, C타입)가 구분되는데, 반드시 이에 따라야 하는 것은 아니며, 단순경비율 또는 기준경비율 대상자라도 장부 작성에 따른 종합소득세 신고 시 세금이 적게 산정되는 경우 이에 따른 종합소득세 신고방법을 선택할 수 있습니다. 따라서 어떤 종소세 신고 시 세액 계산 방법이 유리한지는 세무사와 상의하세요.
© victoria_chen, 출처 Unsplash 주택 임대업 필요 경비 주택 임대업에서 인정되는 주요 필요 경비에는 다음과 같은 것이 있습니다.
■ 임대 주택 비용
- 임대용 주택의 현상유지를 위한 수선비 2) 관리비와 유지비 3) 임대용 주택에 대한 임차료 4) 임대용 주택의 손해보험료
- ■ 사업 관계가 있는 제세공 과금
- ■ 총수입금액을 얻기 위해 직접 사용한 부채에 대한 지급이자 – 주택취득시 담보대출을 받은 경우의 지급이자
- ■ 임대 주택의 감가상각비
재화의 매입이나 임차료, 인건비, 운반비, 광고선전비 등의 경비가 발생하는 타 사업과 달리 주택임대업의 경우 일반적으로 재화의 매입이나 인건비로 인정되는 부분이 없습니다. 과세관청에서도 주택임대업의 필요경비에 대해 제한적으로 보는 견해를 갖고 있으므로 주택임대사업자의 종합소득세 신고 시 필요경비 산정에 주의를 요하며 세무사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
종합소득세 신고 <유익세무회계>는 주택임대사업자 여러분의 종합소득세 신고를 대행해 드립니다.
종소세 신고가 고민되시면 연락주세요.
종합소득세 신고대리로 문의주시면 상담 후 개별 필요서류를 안내해드리겠습니다.
블로그(코멘트·메모등)에서는 질문을 받지 않습니다. ※
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